アパート経営で物件を購入する私の基準について

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アパート経営で物件を購入する時の私の基準についてお話したいと思います。

出来るだけ安く手に入れる!!
これは当然ですが売りたい人は高く売りたい訳で・・・
なかなか難しいのが現実ですが根気よく探すことで稀にお買い得物件に出会うことがあります。

オーナーがアパートを手放す理由としてはいくつかありますが私が注目しているのか下記のようなオーナーさんです。

オーナーが高齢で後継者がいないので出来るだけ早く処分して現金化したい。
物件が古くなってきて維持管理が大変になってきたので早く売ってしまいたい。

などでしょうか!?

このようなオーナーさんの物件はすでに築年数がかなり経っている建物(30年から40年近く)が多いのでほとん建物の価値がなく土地代だけで話がまとまることが多い傾向があります。

交渉次第では建物解体費分差し引いてもいいよというオーナーさんもいます。

建物が古いと言っても崩れ落ちるようなことはなくまだまだ使える物件がほとんどなので問題ありません。

私の購入基準その1

土地代のみで購入できること!!さらに解体費も引いてもらえるならベスト!!

 

では土地代のみで購入できそうなアパートが見つかりました。

あとはどのくらいの想定利回りがあるかを計算します。

建物が古いので出来るだけ早く回収したいと思うのが人の信条というものではないでしょうか!?

私の目安はズバリ5年で購入金額を回収できる家賃収入が得られるポテンシャルがあるかどうか!?です。

わかりやすく説明しますね。

私がつい最近購入した物件の計算方法です。

土地が81坪

建物が55坪で6世帯向けの2DKで築年数が43年の昔のパナホームの軽量鉄骨のアパートになります。

購入時点で入居者が6部屋中2部屋入居中でした。

現入居者はすでに10年以上入居している人たちでしばらくは退去可能性はないだろうと考えました。

今回建物の価値はもちろんありません。

この辺りの土地相場は坪辺り8万くらいです。

土地81坪×8万=648万

今回は解体費はさすがに引いてもらえませんでしたが建物現状、接道している市道の境界確定はなし(燐家とは有)それと一部屋天井が雨漏りではなく劣化で落ちていたのでその修理費用20万分値引きという条件で580万でなら購入するという話をしたところOKを頂けたので話が進んでいきました。

諸費用(所有権移転費用、媒介手数料、修繕費etc)を入れてトータルで650万ほどになり結局ほぼ全額の645万の借り入れをすることにしました。

購入時点で家賃収入は2部屋入居で約8万円入ってくるので返済はこれで賄えます。

残りの空き室を一部屋3万円で決まったとしても12万の家賃収入になります。

すると1ヶ月8万+12万=20万の家賃収入となりますね。

すると年間20万×12ヶ月=240万の家賃収入を得ることが出来るポテンシャルがあります。

満室になると240万÷650万=0.369となり約37%の利回りとなります。

単純に考えると3年掛からないで借金返済出来てしまう計算ですね。

当然毎年の固定資産税や修繕費なども掛かってくるので予想通りにはいかないのは言うまでもありません。

この先6世帯中3世帯入居だったとしても・・・

年間家賃収入120万÷650万=0.185となりそれでも約18.5%の利回りとなります。

半分埋まっていて約5年で借金返済出来てしまいます。

私の目指すところは実はこれです!!

私の購入基準その2

5年で借金が返済できるだけの家賃収入があるかどうか!?

 

実はこの「5年」というのにもちょっとした根拠があります。

土地建物を売却する時譲渡益が発生する場合にはその利益に対して所得税と住民税が掛かります。

その利益のことを譲渡所得といいますがこの譲渡所得を計算する時に売却した土地建物の所有が5年を超えているかそれ以下かによって計算方法が変わってくるのです。

5年以上の所有期間の場合は長期譲渡所得といい一律20%(所得税15%住民税5%)の税率を乗じて計算されます。

5年以下の所有期間の場合は短期譲渡所得といい39%(所得税30%住民税9%)の税率を乗じて計算されます。

この記事を書いている時点では上記の他に復興特別所得税として所得税額の2.1%が別途かかります。

とまあ5年を超えるか超えないかで所得税と住民税が倍くらい違うのです。

どうせなら税金は出来るだけ払いたくないというのが本音ではないでしょうか!?

自分みたいな投資家は沢山世の中に居ますし私の回りにも居ますので5年後を目安に売却して現金化してもいいかなと考えています。

建物の築年数が経てば経つほど建物も傷んできますからね。

同じ値段で売れば税金の心配は無用ですし・・・(元々安く購入しているのでたぶん売れます)

私はこれを「アパートのリアルババ抜きゲーム」と呼んでいます(笑)

そうは言っても最後に解体して更地にしてしまえばほぼマイナスはないと思っていますが・・・

 

ちなみに私はこういう物件を「お宝物件」と呼んでいます。

 

お荷物だと思って見切りをつける人お宝だと思って手に入れようとする人人の考えは十人十色で面白いですね。

 

今回私はコロナ関連の資金で借りることが出来き返済期間は10年で金利は破格の1%を切りというタダみたいな金利となりました。

毎月の返済額は約58000円くらいです。

今の入居者が退去しない限りは持ち出しはありませんので今の入居者を大事にしつつマイペースで空室を埋めて行こうと思ってます。

数日前に2階の空き室が一つ決まったんですけどね~♪

 

今の所私のアパート経営は順調な滑り出しを見せています。

次回は私が大家さんとなったこの物件の前に購入した物件の利回り計算の記事でも書こうかと思います。

お楽しみに~w

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