私がアパート経営をするきっかけとなった物件のお話です。
私の勤める会社でずっと管理していたアパートがありました。
私が入社する以前から管理しているのでもうゆうに30年以上です。
そんなアパートですが大家さんがもう歳を取ったので売りたいという話をもらいました。
当然築年数は40年ほど経っているアパートです。
隣接敷地に2所帯のアパートと6所帯のアパートが２つありまして
一つは1978年新築のメゾネットタイプの木造住宅です。
こちら1部屋は空室です。
もう一つは1983年新築の2Kが4所帯と1Kが2所帯という木造アパートです。
こちらも3部屋空室です。
稼働率は50％といったところです。
実はこのアパート私のが働いている会社の一番最初の事務所として使われていた場所なのです。
そんなゆかりのある場所だったため人の手に渡るのも寂しいなと思ったのがいけなかったのか・・・
私はすぐに利回り計算していました（笑）
2つの建物で8所帯です。
満室になった場合は1ヶ月で約20万円の家賃収入が見込めます。
1年ですと240万円となります。
ここから計算すると240万×5年＝1200万円でもOKということになりますが土地相場というものがありますのでそこから計算すると・・・
土地面積約115坪なのですが道路後退が発生する場所なので113坪くらいとなります。
この辺りの土地相場ですが坪辺り8万位です。
すると 113坪 × 8万 ＝ 904万円
ここから建物解体費を引いて630万円位なら購入してもいいかなという結論に達しました。
630万で購入できれば「まさしくお宝物件」になります！！
その代わり現状での販売です。
隣地との立ち合いの境界確定はなし！
建物について売主は契約不適合責任は負わないという特約入りです。
売主へこの条件なら私が買いますよと伝えたところ数日でOKの返事を頂くことができました。
早速銀行へ行き融資の話をしたところこちらも数日でOKの返事をもらうことが出来ました。
サラリーマン勤め25年以上の信用力は半端ありません！！
私はこうして晴れてアパート経営を始めることが出来大家さんになったのでありました。
さてこの物件どれだけお宝なのか計算してみましょう！！
結局銀行での借り入れは諸費用分も入れて650万にしました。
満室で考えると1ヶ月20万、1年で240万でしたね！！
240万 ÷ 650万 ＝ 0.369 となり年間の表面利回り37％ということになります。
満室にすれば3年掛からないで借金返済出来てしまいますね。
半分の稼働率だった場合でも・・・
120万 ÷ 650万 ＝ 0.184 となり年間の表面利回りは18％ということになります。
半分部屋が埋まっているだけで5年ちょっとで借金返済出来てしまいます。
これぞ私の求めているお宝物件の条件にぴったりですね！！
前回お話した「アパート経営で物件を購入する私の基準について」にぴったり合致しています。
2つ続けて割といい条件でこのような物件を購入できたのでよかったです。
しかし、数字だけ見るとお宝物件なのですが実はこの物件ちょっとトラブル抱えている物件だったりします。
一人の入居者が深夜大きな音を立ててゲームをしているので度々アパート住人や近所から苦情が来ているのです。
まぁ、当社で管理してというか私が管理していたのでそれもよ～く知っていますのでその問題付きで購入したようなものです。
お宝もただではお宝にはなってくれないですね。
さてこのトラブル入居者・・・今後台風の目になるのはこの時まだ私は知る由もありません。
続く・・・
この記事へのコメントはありません。